Piaţa funciară, ca fragment specific al mecanismului general de gestionare a pieţei, a fost restabilită în Republica Moldova spre sfârşitul secolului trecut (a. 1999). Statistica oficială privind piaţa funciară, fiind încă nereprezentativă şi incompletă, a cunoscut o înviorare abia la începutul anului 2000.
În baza investigaţiilor efectuate s-a constatat, că în toată perioada de activitate a pieţei funciare (ne referim anume la tranzacţiile cu terenuri agricole), au fost conturate tendinţe clare şi univoce de creştere în dinamică a indicatorilor principali, care reflectă aspectele cantitative de dezvoltare a relaţiilor funciare, bazate pe proprietatea privată, inclusiv corelaţia dintre cerere şi ofertă, preţurile de piaţă ale pământului agricol şi a suprafeţelor vândute – cumpărate, etc. Din toată gama acestor indicatori, cel mai important a fost şi rămâne a fi preţul de piaţă al pământului agricol. Dat fiind faptul, că acest indicator, în condiţiile pieţei funciare libere, se formează nu în baza indicaţiilor administrative (fie că este vorba despre preţul normativ al pământului, fie că se are în vedere alte metode de influenţă asupra preţului de piaţă), ci în baza negocierilor libere, nepărtinitoare dintre cumpărător şi vânzător, putem constata apariţia preţurilor de piaţă obiective şi argumentate, capabile de a satisface, cel puţin parţial, interesele atât a investitorilor, cât şi a persoanelor care vând această avere naturală unică.
Creşterea, deşi instabilă, a preţului de piaţă a pământului agricol, a fost catalizată de extensiunea suprafeţelor, incluse în circuitul de piaţă, creşterea numărului absolut şi relativ al tranzacţiilor cu terenuri agricole, dar şi a sumelor absolute de bani, care susţin mişcarea acestor bunuri pe piaţa funciară autohtonă.
În urma analizei efectuate, s-a constatat că în structura tranzacţiilor pe piaţă funciară predomină afacerile de tip vânzare-cumpărare, cota-parte a cărora atinge proporţii de circa 35,3 la sută, fiind în permanentă creştere. În acelaşi context, după mărime, sunt tranzacţiile de moştenire, ponderea cărora constituie 34,0%, şi tranzacţiile de donaţie cu o pondere de 12,7%. Tranzacţiile funciare, care implică darea terenurilor agricole în arendă de lungă durată, ocupă 11,2% în totalul tranzacţiilor înregistrate, iar tranzacţiile de schimb, de încorporare a pământului agricol în capitalul social al firmelor şi altele – 6,8% [1].
Despre nivelul şi ritmurile de creştere a numărului de tranzacţii pe piaţa funciară putem judeca, făcând o comparaţie cu situaţiile de la începutul activităţii acestei pieţe (a.1999) cu cea din anul 2012. Dacă în anul 1999, numărul total al tranzacţiilor îl constituia 3285 de unităţi, atunci în 2012 acest indicator a depăşit cifra de 200,0 mii de tranzacţii sau de 60,9 ori mai mult.
Ca urmare, se observă că piaţa funciară în toată perioada de activitate (anii 1999-2012) a înregistrat cele mai dinamice ritmuri de dezvoltare în comparaţie cu alte segmente ale pieţei imobiliare.
În ceea ce priveşte preţul de piaţă şi suprafaţa terenurilor vândute-cumpărate, situaţia nu este atât de dinamică, precum a fost reflectată în cazul cu numărul de tranzacţii. Dacă la începutul perioadei analizate (a. 2000- 2004) preţul de piaţă a fost relativ stabil, atunci în anii următori, preţul declarat pe piaţa pământurilor agricole implică perioade scurte de creştere şi descreştere, fapt care îi dezorientează atât pe vânzători, cât şi pe potenţialii investitori, consecinţele fiind reflectate prin micşorarea suprafeţelor de vânzare-cumpărare, având un impact şi asupra volumelor totale de afaceri privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole.
Diferenţa dintre preţul maximal de piaţă al pământului agricol (a.2010 – 16,5 mii lei /ha) şi preţul minimal (a. 2001 – 3,0 mii lei/ha) constituie 13,5 mii lei/ha. Mărimea medie a rândului dinamic respectiv (preţul mediu de piaţă al pământului agricol în toată perioada analizată) constituie 7,62 mii lei/ha, iar creşterea (descreşterea) preţului de piaţă al pământului agricol în comparaţie cu anul precedent atinge proporţii de la -20,0% (în a.2001) până la +70,0% (în a.2010) şi mai mult. În plan teritorial, diferenţierea preţurilor de piaţă a pământului agricol este şi mai mare. De exemplu, în anul 2012, preţul de piaţă al pământului agricol în mun. Chişinău a constituit 57,6 mii lei pentru 1 hectar, ceea ce este de 8,7 ori mai mult în comparaţie cu preţul mediu al acestui pământ în r-l Leova, care a fost egal abia cu 6,6 mii lei în calcul la 1 hectar.
Este evident faptul, că oscilaţii atât de considerabile şi la fel de imprevizibile ale preţului de piaţă pentru pământul agricol îi dezorientează atât pe cumpărători cât şi vânzători, drept consecinţă suprafaţa terenurilor agricole vândute-cumpărate şi volumul total al tranzacţiilor de vânzare - cumpărare sunt instabile, iar, în ultimii ani (a.2008-2012), se manifestă tendinţe de micşorare permanentă.
Şi mai important este faptul, că circuitul de piaţă prin tranzacţii de vânzare-cumpărare a pământului agricol se micşorează concomitent cu creşterea suprafeţelor neprelucrate, care, evident, constituie un potenţial enorm de lărgire a numărului tranzacţiilor (suprafeţelor) de vânzare-cumpărare.
Conform datelor ultimului Recensământ General Agricol, efectuat în perioada 15 martie – 15 aprilie 2011, suprafaţa terenurilor agricole, rămase neutilizate de către proprietarii lor, a constituit în Republica Moldova (fără teritoriul din partea stângă a Nistrului şi mun. Bender) – 247 mii hectare, ceea ce reprezintă 11,0 la sută din toată suprafaţa terenurilor agricole.
Cu toate că există această rezervă enormă de dezvoltare dinamică a pieţei funciare, în anul 2011, de exemplu, au fost vândute-cumpărate doar 19,9 mii ha, iar în anul 2012 şi mai puţin – în total 10,2 mii ha de terenuri agricole. Cu toate că o parte din aceste terenuri şi-au schimbat proprietarii prin tranzacţii de moştenire, donaţie sau arendă de lungă durată, etc., concluzia generală este una singură - piaţa funciară autohtonă nu contribuie adecvat la necesităţile vieţii. O mare parte din pământurile agricole nu sunt utilizate conform destinaţiei de către proprietarii lor, dar cel mai important este că aceleaşi suprafeţe, ani la rând, nu sunt date în arendă şi nici vândute.
Scopul principal al funcţionării pieţei funciare îl constituie asigurarea unui proces permanent al circuitului de piaţă al pământului agricol în aşa mod, încât acest pământ, în majoritatea covârşitoare, să fie în mâinile celor mai buni gospodari, capabili de a-l utiliza eficient şi durabil conform destinaţiei şi bunelor practici.
Deoarece piaţa funciară autohtonă nu îndeplineşte suficient de bine sarcinile sale principale, acest fapt se datorează în mare parte lipsei de transparenţă pe această piaţă.
De constatat faptul, că un simplu participant (în primul rând – un vânzător) actualmente practic nu are acces liber la informaţia privind preţul de piaţă, suprafaţa, locul aflării loturilor de pământ agricol vândute-cumpărate. Corespunzător, acest sau alt participant nu are posibilitate de a lua o decizie corectă privind vânzarea (darea în arendă) a loturilor de pământ agricol care îi aparţin. Totodată, zvonurile, precum că în localitatea din vecinătate un hectar de pământ agricol a fost vândut la un preţ exagerat, se răspândesc foarte repede, iar sumele respective de bani, odată fiind declarate, sunt aşteptate de către potenţialii vînzători ai terenurilor ani la rând, pământul agricol rămânând însă pârloagă.
Astfel, funcţionarea inadecvată a pieţei funciare şi anume - modificarea haotică (imprevizibilă) a preţurilor (price volatility), cauzată în mare parte de lipsa transparenţei, constituie un factor important de instabilitate şi incertitudine pe această funciară.
După efectuarea unei analize profunde, au fost delimitaţi şi alţi factori esenţiali care ifluenţează preţurile de piaţă ale pământurilor agricole. În afară de corelaţia dintre cerere şi ofertă, de calamităţile naturale periodice (în primul rând – seceta), de criza financiară, lipsa investiţiilor străine, imigraţia specialiştilor tineri din spaţiul rural etc., pot fi enumeraţi încă zeci de factori, care influenţează, în mod negativ dinamica preţurilor. Însă pentru un proprietar de rând al unui lot de pământ agricol, aflat la etapa iniţială de a-l transforma într-o marfă, toată gama acestor factori de formare a preţurilor nu joacă nici un rol. El are nevoie de informaţie veridică şi actualizată ce vizează preţurile, care, în mod normal ar trebui să fie legate de locul (localitatea) de trai al potenţialului vânzător.
Având în dotare tehnica necesară şi specialişti înalt calificaţi, Oficiile Cadastrale Teritoriale ale Agenţiei de Relaţii Funciare şi Cadastru pot fi şi sunt capabili de a demonstra în regim „on-line” şi gratis toată informaţia privind afacerile de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole.
De ce nu se face acest lucru în prezent - este o enigmă pentru toţi actorii de pe piaţa funciară. Doar este bine cunoscut faptul, că pierderile statului din cauza pământurilor neutilizate sunt de zeci şi sute ori mai mari, decât câştigurile parvenite din plata serviciilor de informare a beneficiarilor acestor servicii.
Să reamintim, totodată, că lipsa accesului liber la informaţie nu constituie nici o ameninţare pentru interesele speculanţilor şi a altor genuri de intermediari neloiali de pe piaţa funciară. Aceştia permanent găsesc atât sursele de informaţie (fie şi cu plată), cât şi posibilitatea de a interpreta evenimentele de pe piaţa funciară în aşa mod, cum le place lor, iar ţăranul, fiind lipsit de acces la informaţie, deseori este manipulat şi dezorientat de către potenţialii săi cumpărători.
Ridicarea nivelului de transparenţă a pieţei funciare, reflectarea tuturor genurilor de tranzacţii în regim ”on-line” pe site-urile Oficiilor Cadastrale Teritoriale, în opinia noastră, va contribui considerabil atât la accelerarea circuitului de piaţă al pământului agricol, cât şi la micşorarea suprafeţelor neprelucrate, consolidarea acestor suprafeţe şi utilizarea lor raţională.
Autor: Tudor Bajura, dr. hab., prof.
Bibliografie:
- Catan Petru, Popescu Silvia „Eficientizarea funcţionării pieţei funciare în Republica Moldova”, Chişinău, Complexul Editorial al IEFS, a.2011, pag. 84.
- https://www.cadastre.md/
